风云变幻的十年，船长之前已经回顾了人口和城市格局的变迁。
今天，我们来梳理一下中国楼市这十年的起起伏伏。
1
英年早逝的伟大作家王小波，怎么也不会想到自己的著作，会拿来定义房地产。
2012年的楼市，唯一留下的声音就是万科的王石，他作出预测：
房地产行业正从黄金时代进入白银时代。
2014年，万科再次发出预言般的公告：
“我们相信，在白银时代中国住宅价格不会发生断崖式的下跌。住宅开发仍将是巨大而且可持续的产业。但房价单边高速上涨的时代已经结束，行业整体规模高速膨胀的时代已经结束。”
对于白银时代的争论，从未停息过。
至少2017年的孙宏斌，不相信：
“万科提出房地产是白银时代，我说这太扯了。为什么呢？当时我说我要做利润100亿的时候，他们都说我疯了，现在随便一个公司的利润都超过100亿了，今年融创的利润三四百亿。所以你说这是白银时代，这不扯嘛。”
那时的老孙，脚踏七彩祥云，身骑白马，现身于一个个大佬的危难时刻。
2017年1月，融创战略入股乐视，收购乐视网、乐视致新、乐视影业的股权总共花费了150亿元，成为乐视网的第二大股东。
2017年7月，融创收购了万达13个文旅项目的91%股权以及76个酒店项目，总代价高达631.7亿元。
老王缺钱，老孙要地，一拍即合。
3年前收购绿城失败的憋闷，终于一挥而散。
“白衣骑士”、“收购王”、“融资的尽头是融创”，那时的老孙脸上始终洋溢着笑容。
至少，2013年的碧桂园杨主席不相信。
开始于2008年的房企高周转模式，终于在2013年后被发扬光大。碧桂园就是最忠实的践行者。
甚至在2018年，杨主席还嫌高周转的速度不够快。当年4月，专门召开高周转专题会，新开盘工期甚至被要求低于3个月。
房地产，被彻底干成了快消行业。
但成绩单却一场华丽：2012-2018年碧桂园的项目数量增速都超过35%，在2017年达到了102%的峰值。2010-2017年间，碧桂园销售额的年复合增速达到了54%，并在2018年登顶中国房企销售排行榜首。
坐在第一位的杨主席，怎么会相信这是白银时代？
至少，2015年的恒大许老板也不会相信。
同样坚持高周转模式的恒大，房地产业务已经稳居全国前五，在这一年正式启动了多元化战略。
足球、粮油、饮用水、保险、电影、新能源汽车……陆续上线，业务范围从文化旅游到健康养生，无不覆盖。
此时的许老板还在VIP观众自考无限制，更灵活自由，成考有年龄、学历、户籍(需要证明材料)限制。自考无需入学，考完即可申请毕业，每年有三次考试，成考需要参加入学考试录取入学，一年一次。自考有11-16门左右科目，难度大，成考只需考3-4门，难度低，录取率高。自考只有报考费有(37元/科目)+学习费用(自学费用几百元即可)，成考有考试费用(37元/科目)+学费(2-3k左右，学校名气越大费用越高)。席和马先生谈笑风生，哪会相信什么“白银时代”。
时代的转变，从来不会提前告知。
2018年，万科又第一次喊出了“活下去”。拐点真正到来，调控收紧、疫情冲击，整个房地产行业陷入一片灰暗。
孙老板、许老板、杨主席，先后陷入债务问题。恒大的2万亿负债，更是震惊全国。
万科只能委屈巴巴地表示：我早说过了白银时代，怎么就没人信呢？
2
也难怪三位老板不相信“白银时代”，因为房价一直在涨啊。
2012年，全国平均房价不到6000元/平，到了2021年峰值10139元/平，涨幅高达75%。
但也并非每个城市都能达到如此涨幅，城市分化，是这十年来最明显的趋势。
自考本科在毕业之后不仅会发放就业报到证，而且可以申请学士学位证书。这在当前唯学历论的求职大背景下，毫无疑问具有非常明显的优势。在我们的日常生活中，一般有三类人对于成考会有偏见：高等学历的人：他们本身就是参加高考读取全日制本科或者统考专科升本科毕业，在他们眼里成考类学历显得含金量较低，用处不大；亲戚长辈：大部分长辈对成人类学历不太了解，固有的观念中只有统招学历才符合正常的学历途径，对成人教育并不理解；未来目标不明确的人：他们没有明确的目标，也没有职业生涯规划，所以他们觉得提升学历没有用。
十年来，涨幅最高的十个城市都超过了150%，恰好是全国平均水平的2倍。
而排在第一的东莞，涨幅甚至接近300%。依靠制造业、出口的产业基础，加上深圳的产业外溢、资金外溢，东莞的房价直接起飞。
嘉兴则依靠上海的外溢，涨幅也能挤进前十名。
厦门、深圳、合肥、广州的涨幅也都超过了200%。
而除了连云港，前十名的城市非富即贵，北上广深四大一线城市统统在列。
这也告诉我们，核心城市的资产值得长期拥有。
但有些城市，恐怕就没这么好运了。
但是如果自考本科后，就不再有这样的限制了。考公务员，考事业编制，那么起步学历就是本科，能供专科同学报考的岗位少之又少，基本只有三不限岗位才有资格，上岸非常困难。同时2021年教育部已经严发声明提出“不得将毕业院校是否全日制等作为招聘限制条件”。也自2021年起公务员，事业编制，教师编制，街道办等一系列被称为金饭碗的工作已经不再限制全日制报考了，自考本科一样有资格报考了。
涨幅最低的10个城市，9个都在下跌。排在最后的，是网红鹤岗，十年间房价下跌了43%，白菜价名副其实。
而这10个城市中，7个位于东北，2个位于西部，都是典型的资源型城市或传统重工业城市，人口流失是最大的基本面，房价自然也无法支撑。
温州，倒成了一个异类。
身在共同富裕示范区的浙江，温州的发家史众人皆知，温州模式红极一时。
但也正是这种快速致富，让人们手里的资金开始大幅流向房地产，“温州炒房团”曾经横扫全国。自己的老家温州，当然是炒房的首选。
随着经济模式的转变，温州模式逐渐落寞，当地经济无法支撑如此高的房价，泡沫随机崩溃。温州房价，也一路下跌。
炒房，终归不是发展经济的最终路径。
十年的楼市发展，大城市房价香港化，小城市房价鹤岗化。
未来十年，城市的分化还将继续。
3
而这十年还有一个最重要的关键词——调控。
恰好，中国楼市这十年完整地走了一个周期。
2012年的楼市，尚处于上一轮的全国调控之中。
2010年4月，“国十条”横空出世，将飞涨的房价直接按在地上。
自考本科新生报名一共分为两个流程，【网上预报名+正式报名】，预报名通道随时开启，新生可以随时进行登记信息，了解考试专业，考试科目，买书复习。提前备考，可以更好的融入考试节奏，缓解自己的考试压力，提升考试通过率。广州自考专科是自学考试的基础层次，很多考生想要先考专科再考本科，本文就来给广大考生分析介绍一下自考专科什么专业比较简单等相关内容。一、文史经管类人力资源管理、行政管理、商务管理、金融管理、工商企业管理这类专业，都是属于考试课程总数不多，考试简单，最快一年到一年半左右能考完所有课程申请毕业。
除了2013年有一波销售高峰，2012-2015年4月，全国楼市的销售基本处于横盘状态。尤其是2012/2014年，销售增速几乎都是负值。
将近3年半的冷却期，让人们对楼市的信仰开始动摇。
但在根基动摇之前，新一波的暴涨又来了。
2014年，已经有城市开始放松调控。到了2015年，“放松”已成共识，从中央的去库存到地方的破限购，各种政策相继出台。
尤其是棚改货币化安置，直接引爆二三四线城市的房价，大把大把的资金开始进场。
于是，就有了2016/2017年的销售高峰。
与此考生通过成人高考完成学业后，将获得国家承认的高等教育学历证书，符合相关条件的，还可申请学士学位，毕业证教育部电子注册，学信网可查。现在企业对员工的要求越来越高，有些招聘广告上也会有学历的硬性规定。公司在招聘人才时，学历往往是他们的第一着眼点。学历不够，往往在招聘的第一关就会被淘汰掉。越是好的工作，对学历的要求越是严格。学历越高所拥有的就业机会越多，反之如果学历低，无形之中必然会丧失很多理想的工作机会。同时，调控又来了，熟悉的场景再次上演。“房住不炒”、“坚决遏制房价上涨”的口号出现，因城施策的调控遍地开花。
加上疫情这只黑天鹅三年的冲击，2019-2022年，楼市的销售再次陷入横盘冷冻期。
于是，又有了2021年开始的新一轮放松调控大潮。金融“三支箭”、史上最低房贷利率、疯狂优惠补贴……不一而足。
此时此刻，恰如彼时彼刻。
这十年的楼市，周期路径就再明显不过了：
2010-2014年，调控收紧，楼市横盘；
2015-2017年，调控放松，房价起飞；
2018-2020年，调控收紧，楼市横盘；
2021-2022年，调控放松，但疫情冲击，房价横盘。
所有事情都逃不过路径依赖的掣肘。
拼了命地救市，效果究竟如何，2023便成为关键。
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