距离新年仅剩一周，中央先给楼市“派糖”了！
最近一周，多部门密集发声定调房地产，再三确定房地产对经济的支柱作用。与此同时，全国多城陆续显现市场“翘尾”或是松绑信号。
在本期的《湾区楼市焦点》中，广东广播电视台主持人淼钧，特约主持、掌楼牛市创始人村长探讨明年楼市走向，并对接下来可能出台的利好措施进行解读。
一起来回顾一下本期的精彩内容吧！
01
中央发声力撑房地产
二手房市场是回暖重难点
节目开头，村长表示无论是在12月14日，《扩大内需战略规划纲要》提出要促进居住消费健康发展，国务院领导重申房地产是国民经济的支柱产业；还是12月15至16日，中央经济工作会议指出的“确保房地产市场平稳发展”，以上几次表态都是一个共同目的：
向市场释放出积极信号，维稳楼市预期。
特别是国务院领导在14日发表的讲话中，提到“针对当前出现的下行风险，我们已经出台一些政策，正在考虑新的举措”，村长坦言，这段话相当于预告，接下来将会有更多利好政策落地。
因此，他和同行、客户在沟通的过程中，发现大部分人都是对明年楼市比较有信心，认为明年起码会比今年要好。
主持人淼钧则表示除了高层发声表态，大家都已经看到，年底这几周楼市利好密集连发。对比今年年初，政府对于房地产的态度，行业的信心，购房者的预期都发生了非常大的变化。
而到了这一刻，楼市即将回暖已经成为大部分人的共识，部分城市譬如广州，以及刚刚放开限购的佛山，在数据上已经出现年底翘尾的迹象。那么明年楼市整体走向会如何呢？
村长坦言他绝对是属于乐观派，并且相信明年楼市总体会比今年要好。而支撑他的主要原因就有两个。
首先，就是前面提到的中央态度的变化，以及前段时间金融端对房地产的纾困。信贷、债券、股权的“三箭齐发”，预计到明年就会见到成效。所以，从宏观层面看，无论是政策、金融、行业本身，明年都会有明显的向好趋势，而且鉴于反弹才刚刚开始，预估明年全年，都不会出台收紧性的房地产政策。而如果楼市回暖效果不够理想，村长相信后续还会追加各种利好政策。
第二个原因，就是之前提到的，为什么今年大家都不买房的原因，除了对房价预期没有信心之外，最实际的一件事，其实是没有钱，或者说钱不够。因为全球经济环境、疫情，都对各行各业有一定的影响，所以市民在大宗消费的面前，就譬如在买房上，刚需刚改买家一定是有很多顾虑的。
但是，现在随着经济逐步明朗，疫情防控优化，社会生产和经营活动逐步恢复常态，家庭收入预期有望慢慢回升。目前不少机构投行，对2023年中国GDP增幅预测也是高过今年。
因此，村长表示等明年大家口袋有钱了，相信买房的意愿，实际购买力也会更高，这点才是整个楼市回暖的关键。
主持人淼钧则表示如果接下来楼市回暖效果不及预期的话，各种松绑、利好可能会继续加码。那么目前从市场前端反映来看，市场现在最需要哪些方面的支持呢？
村长表示就目前来看，他觉得二手楼的形势是普遍比较严峻的，而且二手房会制约新房销售以及价格。因为很多业主卖房，主要就是为了置换，而倘若卖不出二手房，就没有名额、没有资金去置换新房。譬如在广州和深圳，主力客群已经从以刚需为主，转变成以刚改为主，而如果想释放刚改市场的购买力，加速二手房的流动性就非常重要了。
看回目前广州二手房挂牌量，仅仅是贝壳这一个平台，就有12.6万套二手房放卖，而11月成交数量，为5500宗左右。粗略计算这个去化周期，想卖完这12.6万的二手房，去化周期接近2年，比新房18个月的去化周期要严峻得多。
其他类型专业如会计、护理、商务英语、食品营养与卫生、电子商务、销售管理等专业相对就没有那么好考了。有的一年只考两次，有的考试科目多，有的前置专业要求高等等。所以，这类专业毕业时间相对比上述专业更长一些，复习难度也更大一些。广州自考专业院校几乎对毕业没有太大的影响，考生完全可以从自身实际出发，选择一个适合自己的专业。我们在选择专业的时候，要多关注专业课程总数、是否有高数或者英语、实践考核情况以及一年能报考几次，四个要点，这都是直接关系到大家的毕业时间和复习难度的，一定要在报名时候就要了解清楚。但是，就在前几日，广州二手房市场是出现了小小松动迹象。目前，贝壳等二手房平台，已经取消对列入参考价名单96个小区的价格显示限制，相关小区不再隐藏真实挂牌价，相当于银行也可以恢复到二手房参考价出台前的操作，按正常的评估价放款。
除了二手房，其他维度的利好，譬如房贷利率，他认为目前的4.1-4.3%已经接近最低位，下调空间有限。但在公积金方面，倒是有可能提高贷款上限额度，或者向二孩家庭、三孩家庭倾斜。至于松绑限购，广州深圳非核心区域以及其他二三线城市，譬如东莞、惠州也都是很有机会的。
主持人淼钧则表示，从他个人角度上看，发现很多时候一线城市政策的力度，反而往往没有二三线城市的大。譬如今年佛山东莞都有松绑限购，但是广州和深圳，大部分的利好，是只适用于小范围购房者，更多时候只算是表个态，提振市场信心。
因此，提到明年的回暖，他预计一线城市会先抢跑，缓慢爬升，而二三线城市会迟点起步，但更容易出现小高峰，并且政策手段也会有所分化。
对此，村长表示认同，他认为一线城市楼市基本面比较稳定，楼市价值主要是靠经济、人口支撑，不需要太大的楼市刺激力度，都能够顺利过冬的。所以，就他的角度而言，明年就算有好消息，相信也不会是什么直接作用于市场的“大招”，顶多就是人才购房、落户政策、房贷利率、公积金政策、人口政策等。
而相反，二三线城市去库存缺乏后劲，对政策的依赖程度更高，自然需要更大尺度的利好手段，比如突破之前的限购、限贷政策，降低购房门槛等等。
自考最快毕业的专业是视觉传达设计，最快一年半毕业，也就是大家熟悉的小自考专业，目前这类专业毕业比较快，如深圳大学的视觉传达设计专业。自考通过率最快的学习形式是业余制，考完就可以申请毕业不用等名额，也是比较快的形式之一！自考没有固定学制，考完即可申请毕业，最快的毕业时间是1.5年。自考目前有四种自学、网络班、业余制和全日制；自学是其中费用最低的，买书学习备考，实收书籍费用，也有班主任遇到问题可咨询！自考需要考生学习十几门课程参加考试且通过。02
深圳珠海有放松苗头
东莞今年土拍有惊喜
紧接着，一起来看看大湾区其他城市的最新动态。
最近，深圳住宅性质的单身公寓，疑似有“放松”的小动作。本月月初，南山御成府获批预售，以「首个土地属性为居住用地的不限购“单身公寓”」的身份入市， 不限购之余，还可以按照住宅贷款，最低3成首付，吸引了不少深圳买家关注。村长对于公寓方面又有哪些了解呢？
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村长表示，严格上来看，公寓有两种，大部分是商业性质，不限购，不占名额，最多只能贷款5成。
另外，有少部分的公寓，的确是住宅性质的，譬如在广州，早年有不少公寓项目都是住宅，只不过在产品设计上做成小面积单位，而这类产品，买卖就要按照一般商品房的规则，占名额、限购、最低3成首付。
而如果深圳这个项目做到既是住宅性质，同时又不限购的话，那么的确是创下住宅类公寓的先河，兼容住宅、商办两种物业的优点。面积小总价低，同时可以做低首付，非常适合刚需人群。
所以说，这个行业本身看似没有门槛，可实际存在一种无形的门槛。05新媒体运营专员负责各种新媒体网络平台上官方账号的内容编辑与发布、相关线下活动执行，为公司整体品牌的传播和营销服务，需要深度挖掘用户对内容的需求。该职位需要更懂得迎合受众的文字表达能力。06行政、人事、文秘要求熟练掌握办公自动化技能，有扎实的公文写作能力和良好的沟通能力，部分行业还需要较高的英语水平。另外，村长表示他在网上冲浪见到之前已经有网友去咨询深圳住建局，了解住宅类公寓是不是会松绑限购。而从相关部门的回答来看，基本是默认的态度，而且有小小暗示，未来会出台政策去支持的意思。
因此，他表示这个项目究竟是特批个案，还是住宅类公寓松绑限购的开始，就要拭目以待看后面有没有相应条文去支持了。
而在珠海方面，本周也有落户放宽的利好，间接降低了获取购房名额的难度。
按照已有的购房政策，目前新香洲、前山、吉大、拱北、横琴粤澳深度合作区，住宅是限购的，珠海户口以家庭为单位可以买3套，其他地方的户籍以家庭为单位最多限购2套。而原来入户珠海市，需要社保缴费和居住证同时满五年。现在，改为同时满两年即可，令外地户籍的家庭可以提早三年落户，在限购区多1套购房名额。
这种从落户去刺激楼市，实际作用会有多大呢？
村长坦言对比大湾区其他城市的落户政策，珠海之前的政策算是比较苛刻的。
譬如深圳，目前只要符合年龄条件、学历要求，直接就能落户。而广州也在今年8月，放松人才落户条件，只要具有全日制本科学历、有学士学位证的，广州社保在保状态就可以申请入户。
因此，他表示珠海放宽落户，其实作用有限，因为条件没有变，只是时间缩短。
但是，珠海明年的楼市是有机会冲一冲的，毕竟香港澳门都要调整防疫措施，预计明年通关旅客会有较自学考试设置的考试科目一般情况下是有12-16门左右，而想要拿到自考毕业证是需要把这些科目全部通过之后才能够申请的。因此自学考试多久拿毕业证书需要考生自己来决定。说实话，对于学历较低的朋友来说，通过自考拿本科学历，意味着能有更高的收入，找到更体面的工作，获得的社会资源更多，未来的路会更广阔，所以自考本科的优势是显而易见的。哪怕自考本科学历是非全日制的，但在成人教育学历里，自考本科也是社会认可度比较高的学历，因自考本科考试比较难，且要考11-18门科目，需一门一门考完才能申请毕业，因此很多自考生在报名后，都会报个自考助学班，跟着老师备考，接受系统性的学习，才能提高自考通过率。大增幅。作为内地唯一与港澳陆路相连的珠海，旅客多了，生意好了，家庭收入增加，自然也是利好楼市。
在本周一，同样还有一则值得关注的新闻，那就是东莞完成了今年最后一场土拍。它和广州土拍有一些非常相似的点：
核心区地块供应显著加大，土拍规则放宽释放更多利润空间，刺激房企拿地。全年成交规模同比去年锐减五成，底价成交14宗，占比70%。同时，也有一些热点地块吸引房企竞争，刷新片区地价新高，整体分化持续。
而除了以上特点，村长则表示今年东莞土拍有两点，是他比较意外的。
第一点，和很多城市的土拍，由国家队主场不同，东莞土拍基本上是国央企、民企平分秋色。其中，央国企拿地的占比达到6成左右，而得益于东莞本地民企参与度提高，叠加万科多次落场竞拍，民企拿地份额相比去年大幅提升，有4成。
第二点，虽然本轮成交地块全部是以底价拍出，但从全年数据来看，东莞热门地块溢价率非常高，4宗地块溢价超过10%。其中，第二轮土拍的万江龙湾地块热度最高，有6家开发商竞拍，历经50轮触顶，溢价率达15%。而今年大部分城市，热门地块溢价率只有几个百分点。
对此，主持人淼钧表示是不是可以理解为，房企其实也对未来东莞楼市发展比较有信心呢，哪怕要用更高成本拿地也都愿意。
村长则表示，其实从房企角度上考虑，应该是东莞楼市有相对可观的利润空间，也有足够的购买力支撑价格上涨，同时楼面单价不高，资金压力相对较小。特别对于民企来说，强二线城市的东莞，不会像广州和深圳宅地那样难以高攀，绝对是拿靓地的好机会。
许多单位(尤其是国家机关和事业单位)提拔干部、竞选领导基本条件都是本科以上学历，即使自己完全可以胜任，却没有竞选资格，机遇摆在面前却抓不住，专科以下即使找到工作，在以后的工作中晋升中也面临诸多困难。“存在既有道理”，成人自考是从1980年开始创立，至今也有40余年的时间，且报考的人数也越来越多，足以证明他的社会地位。与其低学历在社会的基层挣扎，不然提升学历努力往上爬。而由房企对东莞土拍的态度，其实就可以看出，东莞楼市相对来讲是比较健康的一个状态，房企拿地意愿较强，对房企的预期也较好。近期，销售端的数据也是明显上升，相比上半年的“低洼”行情，下半年的市场已经逐渐回暖。二手房的数据更是一路爬升，过户均价达到了今年的高峰。
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另外，今年东莞土拍还有一个特点，就是核心区出让大量商住地，楼面价低，但会附带高投资额、商业自持运营等条件，要求相对较高。例如松山湖2宗商住地，由华侨城、华润置地拿下，这两位都是小自考，是相对自学考试(俗称"大自考"或"社会自考")而言的，是社会上对从普通高教自考中衍生出来的几种学历认定形式的俗称；通俗讲，也就是高校里面的助学班自考，考点考场固定，考试科目少。学生需要负责学习-考试-交资料即可，其他的事情都是有教务老师解决负责。简单来说，统考+校考的形式叫小自考，对比大自考，小自考的最大优势是简单自考本科有哪些优势？商业地产运营的专家。
所以，实际上东莞核心区商住地，是定向吸引有综合体运营经验，擅长开发商业地产的开发商进驻。拿地的企业，不仅仅只是开发项目，卖房，还要承担完善东莞核心区商业配套、优化城市面貌的任务。而这个卖地逻辑的改变，也预示着东莞中心城区的商业氛围、居住质感将会有所升级，未来几年房价将有一波拉升。
再加上明年也是东莞大平层的爆发年，预计千万级新房的供应量，至少会有1000套以上，接近2021年至今的总成交量，大量豪宅入市，也一定会抬高片区价格。
所以，村长建议，如果大家在明年有机会，能够在东莞主城区、松山湖买房的话，非常建议大家可以买一套，未来升值前景很可能要比广州深圳某些板块更高。
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